数式が世界の経済学の共通言語であるように、世界の不動産証券化マーケットにおける通言語は、DCF評価の将来キャッシュフローのスプレッドシートである。このシートの内容さえ見れば、どのような収益性と将来性を持つ不動産かは、つぶさに把握できる。また、製作した不動産鑑定士の能力や技術もすべてさらされる。欧米では、DCF評価のスプレッドシートだけで鑑定評価書と見なしてもよいという慣例になっている。開示の方法は
コストを安く抑えることができ、投資家にも便利... の続きを読む
建設業は、本来、もっとも計画的・合理的な事業であるということである。何もない原野に工場用地や道路をつくりあげる、山を崩して住宅地をこしらえる、大海の荒波と闘って海中に基礎をつくり防波堤を築く、あらゆる最新設備をほどこした近代的ビルを建てる……というようなことが、なんてドンブリ勘定でできることだろうか。未知の分野への挑戦という点で、建設業は他のどんな産業に比べても、そん色のないものである。本来、建設
健全な建設業は合理的な事業... の続きを読む
政府は77年に決定した第三次全国総合開発計画（三全総）で首都機能の移転、再配置を国土総合開発政策上の重要課題としました。87年の第四次全国総合開発計画（四全総）では、多極分散型の国土建設をひとつの柱とし、業務上独立性が比較的よい中央省庁の一部部局などを移転再配置する方向を打ち出しました。88年には多極分散型国土形成促進法が成立しました。この法律は四全総の実施法としての性格を持ち、国の行政機関の移転
多極分散、東京一極集中排除は恒久的な対策... の続きを読む
仕事を始める時には、元手がいる。これを会社では「資本金」と呼んでいる。この資本金も年間の完工高に対して、ある程度の比例関係がある。たとえば、設備などの比較的少ない建設業では二・二％、多くの設備機械を必要とする建設業では六〜八％くらいが多い。そこで、仮に平均をとって、年間完工高の四％くらいの資本金を持っているとすると、どうなるだろう。年間完工高をあげるのには、この完工高の一四％の額に相当する固定資産
資本金と完工高の比例関係... の続きを読む
2007年時点でメザニン資金の強力な出し手は、外資ではモルガン・スタンレー、メリルリンチ、日本勢では農林中央金庫。新生銀行、あおぞら銀行などだった。このうちモルガン・スタンレー、メリルリンチは本国で損失を出し、メリルリンチは日本の不動産ファイナンス部を閉鎖した。農林中央金庫はサブプライムローン関連資産を数千億円単位で保有していた。比較的古いサブプライムローン関連で損失率は低かったものの、次第に古い
メザニン資金を提供する金融機関がなくなった... の続きを読む
「契約書」とは、業者が保身のために交わすもの「不動産売買契約書」を交わすと、いよいよ契約成立です。契約書の右肩に「土地売買代金固定型」とか書かれてあるでしょ？これが「実測売買」か「公簿売買」かについての説明。実測売買＝精算型、公簿売買＝固定型です。なんにも知らない買い主さんだったらまずわかりません。これに限らず、契約に関する書類には「重要なことがあっさりと書かれている」ことを念頭においてください。
「契約書」とは... の続きを読む
ある日、会社の総務部に呼ばれ、課長から話を聞いたYさんは絶句しました。「おまえの給与が差押えになった。どういう事情か知らないが、うちの会社は金融関係だからそのような人間を第一線で使うわけにはいかない。解雇はしないが、その問題が解決するまで、別な部署に行ってもらう」頭の中は真っ白になりました。給料の差押えをされた挙句に左遷。まさに泣きっ面に蜂です。Yさんは、その先生に苦情を言いましたが、話になりませ
きめ細かいフォローがあったとは思えない... の続きを読む
東京圏に住む人が公庫融資で借りられる最高限度額ですが、新築優良マンションは、＊合計……3380万円（通常融資1580万円十特別加算1100万円十はじめてのマイホーム加算200万円＋大都市加算500万円）いまはこうなっていますが、新制度では、☆通常融資額を新築は20万円、中古は10万円ずつ拡大。☆いまの大都市加算の貸付対象地域を、従来の東京、大阪の一定地域のほかに名古屋圏も加え、金額もそれぞれ200
公庫融資で借りられる最高限度額... の続きを読む
ひとつ屋根の下で暮らしながらも、内部をはっきり分ける方法もある。2軒長屋のような住まいだが、2世帯をつなぐドアがあり、好きなときに行き来ができる造りだ。この方法では、縦切りのほか、1階と2階、もしくは1階と3階に分かれて、2階は共用部分という具合に家を横切りにし、上下に分かれて暮らす方法もある。いずれも2世帯の独立性は高い。反面、ある程度の土地の広さが求められる短所もある。さて、土地面積の制約など
現在の建売二世帯住宅は「洋風サザエさん住宅」... の続きを読む
背負っていられないし、移動するたびに動かしたんでは危険すぎる。考えてみると、冷暖房くらい進化の跡がみられないものはないんじゃなかろうか。部屋全体を暖めるか冷やすか、なのだから、いまだにね。それにしてもと、僕は毎年コオロギのすだく声を聞きながら思うのである。夏の暑さを冬のためにとっておけないものか、あるいは冬の寒さで夏の猛暑を掻き回せないものかと。核兵器など考える暇と金があるんなら、どうにかなるんじ
床暖の押しつけ的温度の欠点... の続きを読む
建物にとって恐ろしいのは、地震、火事、台風です。耐震力のある建物を造るには、筋かいの入った耐力壁を平面上でバランスよく設けろと言われますが、壁がしっかりしていても壊れてしまった例があります。その原因は、基礎工事にあったようです。悪い基礎は、震動で動いてしまうので、その上に乗っている柱も動き、柱脚が開いてしまって2階の梁かすれ落ちてしまうということになります。割り栗を突き堅め、フーチングをつけた逆T
地震に強い家は長持ちする家... の続きを読む
木造住宅を食い荒らすシロアリ恐るべし。といっても、木なら何でもかんでも食べてしまうわけではありません。シロアリにも好き嫌いはあって、一般的には広葉樹より針葉樹を好みます。ベイマツ、ベイツガなどはシロアリの大好物。反対にヒノキやヒバ、マキなどは好まれません。なぜかというと、これらの木は防蟻性のある成分を含んでいるからです。例えば、ヒバの精油分に含まれているヒノキチオールにはシロアリを殺す力があるため
湿った木材はシロアリの大好物... の続きを読む
各部屋に暖房機と冷房機が2台別々に一部屋の中に配置されることが多いのです。狭い5帖ぐらいの部屋に別々に2台も置いたら、よけい部屋が狭くなります。そこで2台に分けなくても済む方法があります。それは各家電メーカーが出している温水コイル組込みの冷房機（クーラー）を用いることです。しかし、この手のクーラーはあまり多く売れていないので機器が割高ですし、その辺のディスカウントストアーや電気店では売っていないの
ヒートポンプ式冷暖房の方が効率が良い... の続きを読む
不動産情報といえば、以前であれば不動産屋さんの情報がほとんどでそれ以外は流通自体がない口コミくらいしかなかった訳ですが、最近では官公庁からの情報も無視できないことがある。相続税で物納された土地や美術品を公売することがあったり、裁判所が差し押さえた物件の競売の情報が新聞などで公表されたりすることがあります。これらはある意味プロ向けのもので素人が一人でそのような物件の競売に参加するのはちょっとやめて置
意外なところからも不動産情報... の続きを読む
バスルームは、外でつけてしまった悪い気を洗い流す重要な場所です。風水では、水の流れはお金の流れにつながると考えられているので、重要な場穂なのです。当然、清潔にしおかないと運が逃げてしまいます。インテリアも気を使いましょう。ポイントを説明します。1つ目は植物を置くことです。植物は湿気を吸い取ってくれますが、入れる器には注意する必要があります。パステルカラーや白い陶器などがよいでしょう。2つ目は鏡を置
お風呂の風水インテリア... の続きを読む
証券取引所上場がよいか、ジャスダック上場がよいかなどの違いが出てきます。それでは、実際に市場の比較をしてみることにしましょう。株式公開市場は、ジャスダック市場、東証マザーズ、大証ヘラクレス（旧ナスダックジャパン）を新興企業向け市場とし、東証１・２部および地方証券取引所、ジャスダック市場、を一般企業向け市場として、大雑把に区分けしてとらえることができます。ジャスダック市場は、急成長のベンチャー企業や
慎重に検討していく必要がある... の続きを読む
時間の経過につれて、取得した不動産の収益性が当初よりも下がっていくのは珍しくはありません。賃貸物件であれば、空室が増えてきたり、更新時に賃料が低下することもあります。すると収支計画が狂ってしまうので、余裕のないギリギリの資金計画で運用している場合は、破綻の憂き目を見ることになります。かつては賃貸住宅やオフィスの投資計画について、大きな誤算が生じることは比較的少なく、不動産こそが安定収入が得られる財
不動産の収益性が目算通りにいかなくなってきた... の続きを読む
結露水に対してです。これは、まず発生させないこと。温度差のない空間、空気のよどみのない空間、これを実現することが大切です。結露が発生した場合の対処は、十分な換気を行うことがあげられます。車を走らせていたとき、フロントガラスが結露した経験があると思います。これを解消するために、デフレッシヤー（フロントガラスに直接温風もしくは冷風を当てる方法）を用いるか、間にあわない場合は窓を開けるかなどをしたことと
結露水に対して... の続きを読む
ローン奴隷は、官民一体になった経済対策、あるいは公然と仕組まれた不条理劇です。たった30年しかもたない家を35年ローンで売買する行為。家を大量生産、大量消費することで膨大なビジネスチャンスが発生します。建設業界、不動産業界、銀行。次々と大金が流れ込みます。取引や相続で、国や自治体の税収が増えます。家具だって使い捨て。道路は、寝不足で過積載のトラックが埋め尽くします。風が吹けば桶屋が儲かる。住宅1軒
ローン奴隷は、ＧＮＰの人柱です... の続きを読む
多くの人にとって、マイホームは一生に一度か二度の買い物だから、ふつうはなじみの不動産業者というのはいないだろう。あとで説明するが、さしあたり物件の情報量が多いことなどを基準にして業者を選ぶわけだが、そこが信用のある店かどうかは簡単にはわからない。毎年発表される脱税業種の上位リストのなかには、不動産業者がはいっているくらいだから、不安をもつという人も多い。そこで信頼できる不動産業者を選ぶということは
免許番号の（）内の数字は業者の経歴を物語っている... の続きを読む
建物の寿命は、材料の寿命だけでは決まらない。建物を使う人の心と、この建物を残したいという意思があれば、建物の寿命は大幅に延びる。例えば、広島の原爆ドームは、かつて広島商工会議所のビルであった。原爆で崩壊寸前となったが、人類へのメッセージとしてその形を残そうとしている。傷みのひどいこの建物は、当然崩れやすい。紫外線や風雨には、どうにか耐えているものの原形を容赦なく破壊している。この姿を歴史のメッセー
千年住宅は残そうという意志が大切... の続きを読む
購入した物件の名義は、出したお金の比率に応じて登記するのが決まりです。たとえば、住宅ローンを借りるときに、妻の独身時代の貯金を頭金として支払ったり、妻の稼ぎを収入合算した場合は、夫婦の共有名義となります。具体的にいうと、3000万円の物件を購入し、妻が預金６００万円を頭金に、残り2400万円を夫の住宅ローンで負担した場合、妻の持ちぶん５分の１、夫の持ちぶん５分の４で登記します。逆に、夫婦で買うマン
持ちぶんは出したお金の比率で決まる... の続きを読む
業界に身をおいたことがあれば分かるとは思うが、不動産ほど消費者からみればこれほどよく分からない業界はないと思う。賃貸にせよ、売買にせよ、よく分からないお金をとられる。敷金・礼金、そしてなんだかよくわからない税金の類。とにかくよく分からないお金をとられる、とイメージする借り手・買い手は少なくないに違いない。業界にいたものにすれば、きちんと説明できる内訳だが、説明を省いている営業マンが多いのだ。しかし
不動産業界の不透明性... の続きを読む
大学時代、あこがれの一人暮らしで賃貸アパートに住んでいた時の思い出がある。高校卒業し大学のある都市部へ引っ越し、夢のキャンパスライフを過ごすため、大学合格確定後すぐに大学近辺にあるアパートをあちこち見て回った思い出がある。学生向けのアパートが本当に多くて非常に迷ったが、大学から歩いて10分ほどのところで6畳月4万円のワンルームのアパートを借り、大学時代の4年間を過ごしました。あまりもてなかった男子
大学時代の思い出の賃貸アパート... の続きを読む
祖母が先に他界し、祖父も他界したあと、祖父母が暮らしていた一戸建てを、遺産として譲り受けました。しかし、私も夫と一緒に暮らす家があるし、売るのも思い出がたくさんつまった家なので惜しい・と思い、知り合いの不動産を営む知人に相談しました。すると、学生のシェアハウスが流行っているから、グループ貸しをしてみてはどうかという提案を受け、大切に使ってくれるか一抹の不安を抱えながらも、そのままにしているのが家の
中古一戸建てを貸し出しています... の続きを読む
引越しを考えるとき、不動産屋に出向いて、担当の人にあれこれ探してもらったり、駅や書店に置いてある、無料の住宅情報誌をもらってきたりして、物件探しをします。ところが、最近はインターネットでの住宅情報のウェブサイトが大変便利です。引っ越したい地域の住所か郵便番号を入れて、部屋数や家賃などの条件を入れて検索すると、あっというまに自分の探している物件が出てきます。写真が載っているものも多いので、参考になる
住宅情報はインターネットで... の続きを読む
なぜ、そうするかというと、ここは都心まで1時間の郊外で、特に一次取得層向けの企画が無難だからです。そのため4人家族が快適に住めるように企画するのです。また、このタイプは最も高く売れて、最も安く建てられるのです。総建築コストは、戸数が少なくなるほど安くなるからです。なぜなら、浴室、洗面、キッチンなどの住宅設備の戸数が少ないからです。水回りの戸数が増えると、コストがかさむのです。戸数が減れば、鉄筋の入
周辺の分譲マンションの売買取引事例を調査... の続きを読む
例えば各種保険でも同じようなことが言えます。最近、保険の見直しということをよく耳にします。被保険者は今の掛け金より安くなれば満足しがちで、安い保険に見直してくれた担当者に感謝してしまいます。しかし保険業界は、特有のインセンティブの世界です。生命保険などに加入させた初年度は、掛け金の40％ものインセンティブを販売者は得られます。そして2年目以降は、5％ほどのインセンティブが10年くらい続きます。こう
保険業界にもインセンティブがある... の続きを読む
平成元（一九八九）年度、四四二兆円（内閣府経済社会総合研究所の統計情報）であった日本の実質ＧＤＰ（国内総生産）は、平成一五年度には五五四兆円まで拡大した。ＧＤＰが四四二兆円だった平成元年から十数年、不動産価格は八割も下落したことから考えれば、ＧＤＰも拡大した平成一六、一七年から先の五年間で出る、不動産価格下落による一割の批失は、そう大きなものとはならないだろう。しかも、不動産価格の下落の影響をこう
金融機関は救われたのか... の続きを読む
不動産の売買価額が著しく低い価額かどうかは個々の取引について取引の事情、当事者間の関係等を総合勘案して実質的に贈与を受けた金額があるかどうかにより判断する。また取得価額より低い価額での譲渡は、不動産の相場が下落した等の合理的理由がある場合を除き、著しく低い価額による譲渡とみなす。不動産の時価よりも相続税評価額が低い点に注目して考えられた負担付贈与や、親子間の低額譲渡は、ほとんど節税メリットはありま
取引価格を適用、節税メリットなし... の続きを読む
土地を中心にした政策にあったと言える。確かに、経済成長した日本は先進国の仲間入りを果たしたが、それと引き換えに生産性が低く、国民から生活のゆとりを奪ってしまったのである。厳しい経済情勢にみまわれながらも、地価はこれから何度でも形を変え、上昇する。そしてまた下落する。そのサイクルはこれまで12〜14年と言われていたのだが、サイクルが短くなってきているだけである。私はこのバブルとその後の経緯を、日本人
日本が主体的に地価のサイクルに取り組み、自身が潤う... の続きを読む
マンション分譲を初めとする不動産業界は地域性の強い事業であり、なかには特定エリアに限定して活動を展開している中堅企業も少なくない。そうした点を考慮して、地域別にみていく視点も欠かせないだろう。まず首都圏をみると、２００５年には１４２０万世帯たったものが、２０１５年には１４９９万世帯に増加する。全国平均ではこの２０１５年がピークになると予想されているが、首都圏では２０２０年も１５０８万世帯に増える見
首都圏ではまだまだ世帯数は増え続ける... の続きを読む
問題は、独身者の場合は自分１人で決めればいいわけで、せいぜい親に相談して、親から援助してもらうぐらいのことですが、夫婦の場合、どちらかが渋っていると、これはなかなか成功しません。じゃあどういう形がいちばん理想的かというと、「夫婦で意見が一致して、なにがなんでも頑張りましょう」というならば、これは問題ありませんが、なかなかそうもいかなくて、どちらかが消極的でどちらかが積極的というケースはザラにありま
女房主導型のほうが、マイホームの夢は実現しやすい... の続きを読む
現在の日本経済を揺るがしている金融機関の不良債権間題の根には、不動産の問題がある。不動産を担保とした融資方法が、資産デフレの到来によって破綻をきたし、クローズアップされるようになった。高度成長期のインフレ時代には、企業が成長し利益を生み、それで不動産を取得し、値上がりした不動産を担保に、また融資を拡大していくという仕組みがうまく機能していた。この時代にはすべてがうまく回っていった。その仕組みが機能
融資の際の担保には不動産が必要... の続きを読む
「金額のほうはいかがでしたか？」心配になって、おそるおそる聞いてみた。「いやー、それもOさんの紹介だからといって、ものすごく協力してもらいました。まあ、多少はオーバーしていますが、無理すればなんとかなる金額です」「それでは、ほぼ決まりですか」「ええ、決めようと思っています」数週間後、そのハウスメーカーと契約となった。あのまま工務店と打ち合わせを続けていたら、きっとストレスが溜まり、家づくり自体が楽
建築主と家づくりの相性は大切... の続きを読む
家づくりは、コストパフォーマンスが一番というタイプ。このタイプは、はじめから金額が一番で、１社単独では絶対にやらない。必ず相見積りをとる。また、値引き額や値引率にこだわる。正価はこうだが、これだけ得をしたということに対して評価する。したがって、ハウスメーカーなどのモニターキャンペーン値引きなどにひっかかりやすいので要注意。見積りをふかして引くというのは業界では当たり前だし、素人である一般の消費者に
予算・見積り重視型... の続きを読む